Suivi - les parts de groupements forestiers (2/3)

 

Mes investissements

J’ai souscris à deux groupements forestiers auprès de la Société Forestière de la CDC. En 2009, le Groupement Forestier Limons et Coteaux et en 2015, le Groupement Forestier Treignac La Manzanne.

A l’achat, j’ai eu environ 5% de frais (droits d’enregistrement et divers).

 

Revenus et fiscalité

La fiscalité des revenus est intéressante. On se retrouve avec le forfait cadastral (donc on ne déclare pas le réel). Ce qui me conduit dans mon premier GF à être fiscalisé uniquement sur 36% des revenus réels en moyenne, et sur le second GF vers 46%. L’imposition est donc de 13% en moyenne sur le premier (alors que pour de l’immobilier je serai à 30%+17%) et de 18% en moyenne sur le second.

La fiscalité du revenu est intéressante alors. Mais n’oublions pas que le revenu reste assez faible. Au début, il était de 2% et il est tombé à 1% annuel.

 

Pourquoi ?

Comme nous l’avons vu dans l’article, précédent, le prix du bois est resté stable. La valeur des actifs pour plusieurs bonnes ou mauvaises raisons se sont envolées. Donc m mécaniquement, le rendement est à la baisse sans surpris (en moyenne). Ce phénomène s’applique malheureusement sur la plupart des actifs actuellement.

 

Valorisation et bilan

Au niveau de la valorisation des parts, le premier groupement a eu une fabuleuse évolution. +73% depuis 2009 !

Si je fais le bilan, sur le premier groupement j’obtiens :

-          Un TRI de 6,2% annuel sans prendre en compte la fiscalité et la réduction d’impôts,

-          Un TRI de 9,1% avec la réduction,

-          Un TRI de 7,5% en prenant en compte tous les frais, toutes les fiscalités (revenus et PV) et la réduction d’impôts.

Bien entendu ces chiffres sont superbes. Il me paraît difficilement possible de refaire une telle performance.

 

Pour le second groupement forestier, je m’attends à des performances plus basses d’environ 2% (par exemple 5,5% toutes fiscalité, frais et réduction d’impôts incluses).

 

Revente

Pour ce qui est de la revente, l’imposition des plus-values immobilières s’applique avec une petite décote pour les forêts (10 euros/hectare/année d’abattement). Il y a aussi des honoraires de vente, de l’ordre de 6%. Le marché est peu liquide.

 

Divers et suite !

A noter aussi, je me suis amusé à calculer les frais de gérance du premier groupement forestier : 0,8%.

 

Comme le rendement des actifs est faible, il convient de bien surveiller les frais prélevés.

 

On regardera dans un troisième article ce que propose le marché, et comment avoir une lecture critique.