samedi 12 février 2011

Les groupements forestiers : investir dans la forêt

A la recherche de la réduction d'impôt sans donner son capital à un intermédiaire véreux...

Il y a quelques années, après avoir commencé à travailler, je m'étais rendu compte que les impôts allaient me tomber dessus et que la note allait être salée.

Je me suis mis en quête de réduire ce lourd fardeau. Les "conseillers" (ou plutôt "marchands de tapis"), la presse (le relais publicitaire sans analyse des "marchands de tapis") et de nombreuses publicités vantaient les mérites de quelques placements défiscalisant : immobilier Scellier, FCPI, FIP...

 Un vrai marchand de tapis
Après avoir approfondi le sujet, ma conclusion est que la plupart de ces placements enrichissent sans risque leurs intermédiaires et spolient à coup sûr le contribuable pigeon.
 Des banquiers escrocs fêtant le succès de leurs placements défiscalisant

A force de chercher, je suis tombé sur quelques niches, dont le principe me plaît. Voici la première.
Pourquoi pas une forêt ?

L'investissement en forêt, selon certaines conditions, propose des réductions d'impôt intéressantes.

Suivez le chemin de la défiscalisation au sein d'un forêt...

Comme pour tout investissement, je regarde en premier la qualité de celui-ci et la rentabilité. La réduction d'impôt n'est que la cerise sur le gâteau.

Il y a différentes formes d'investissement possibles : achat en direct, groupement forestier, société d'épargne forestière...
La première mobilise un capital important et la dernière n'existe pas. Nous allons donc étudier la deuxième solution.

Pour quelle fiscalité ?

A la souscription, 22,5% de réduction d'impôts sur le revenu, avec un investissement maximum de 5700€ pour un célibataire et 11400€ pour un couple. Les parts doivent être conservées pendant 8 exercices fiscaux.


Les forêts bénéficie d'une réduction de 3/4 de l'assiette imposable au titre de l'ISF.

L'assiette est également réduite de 3/4 lors des mutations à titre gratuit.

Les revenus sont imposables selon leurs origines (revenu agricole/foncier) et les travaux forestiers peuvent se faire avec des réductions d'impôts complémentaires. Le groupement forestier est transparent fiscalement (vous êtes imposé sur les revenus du groupement, qu'il vous les verse ou non en dividendes).

En conclusion, la fiscalité est attrayante...
La forêt comme un placement financier

C'est un placement qui permet de diversifier son patrimoine. Le groupement achète plusieurs forêts qu'il gère. Ainsi, les biens sont mutualisés, la gestion est confiée à des "experts" et les risques sont réduits. Pas de soucis de gestion pour le particulier (comme les SCPI). L'évolution de cet investissement dépend de deux variables : le foncier et le bois. La volatilité est faible. La liquidité est quasiment nulle... L'horizon d'investissement est de 10 ans (en ligne avec la durée de détention pour bénéficier de la réduction d'impôts).

La rentabilité attendue est de l'ordre de 2% annuel pour les dividendes et de 2% par année en moyenne pour la revalorisation des parts.

Le statut des groupements forestiers est particulier, ainsi, en tant qu'actionnaire, votre responsabilité est illimitée mais non solidaire (comme les SCI). Attention à avoir un gérant sérieux qui tienne la route et à bien vérifier les comptes.

Où acheter ?

Les acteurs du secteurs sont difficiles à trouver car il n'y a aucune publicité pour ce type de placement.

Voici deux acteurs du secteur (n'hésitez pas à m'en proposer d'autres) :

- Société Forestière (Caisse des Dépôts et Consignations)
- UFFI

Logo de la Société Forestière

Le site de la Société Forestière est très complet. Je recommande vivement de lire les documentations proposées qui donneront une bonne image du marché forestier et tout les détails nécessaires pour faire son investissement en connaissance de cause. N'hésitez pas à leur demander des informations supplémentaires par mail.

Investir

Compte tenu de la réduction d'impôt, il est recommandé de s'en tenir au plafond de l'investissement (5700€/11400€). Ce type de placement doit être marginal dans un patrimoine : 5 à 10%. Il est fait pour une dizaine d'année et la liquidité est très faible : il faut être très patient... Cependant, on peut acheter à prix décotés les parts à un impatient.

Il y a quelques frais : les droits de mutation pour les groupements à capital fixe (125€ minimum).

Attention à éviter les canards boiteux, ou plutôt les forêts maudites. Le gestionnaire peut se gaver en frais de gestion et mettre le groupement en perte de façon continuelle. Il est fortement recommander de bien étudier les finances du groupement : état de la trésorerie, évolution de la valorisation des forêts, paiement des assurances, frais de gérance, coupes de bois...
Il faut s'assurer de la gestion pérenne du groupement. Les revenus sont liés aux coupes des bois et à la location pour la chasse. Le gérant ne doit pas "épuiser" les réserves pour "booster" le rendement temporairement (coupe du bois trop jeune / plus de gibiers pour la chasse).

Simulation

Cliquer pour voir le détail de la simulation

Bilan 

Investir dans les parts de groupement forestier permet de faire un investissement original avec une optique long terme en marge de son patrimoine. C'est un investissement qui donne une diversification intéressante à son souscripteur avec un risque faible sur le capital avec une rentabilité modeste. La fiscalité est attrayante.

Pour le moment, je suis très satisfait de l'investissement que j'ai fait en parts de groupement forestier fin 2009 (5700€) auprès de la Société Forestière de la CDC (bons conseils et services).

27 commentaires:

  1. Salut,
    J'ai fait pareil en novembre 2008 pour réduire mes impôts cette année là et je n'en suis pas déçu. Je suis aussi passé par la Société Forestière. Tu as souscrit à quel groupement forestier ?

    RépondreSupprimer
  2. Ah bah je cherchais justement des infos sur les groupements forestiers !

    Je suppose qu'il ne s'agit pas d'augmentations de capital, on rachète donc les parts de quelqu'un d'autre...

    Je me demande comment c'est possible que l'achat en marché secondaire donne droit à la réduction d'IR, ca me semble trop beau !
    Est-ce qu'un coup de rabot supplémentaire aurait un impact sur l'attrait pour de nouveaux investisseurs, et donc sur la valeur de revente ?

    PS : ca fait plaisir de voir que tu te lances dans les blagues toi aussi :)

    RépondreSupprimer
  3. Je te confirme que j'ai fait mon achat sur le marché secondaire et que j'ai bien bénéficié de la réduction d'IR. Attention, je pense que tu confonds avec les PME (AK)...

    Le rabot diminue l'intérêt, mais de peu en fait...

    PS : oui, depuis le temps ;)

    RépondreSupprimer
  4. Merci de nous faire découvrir ce support original.

    quels sont les risques à évaluer pour faire son choix ? lorsqu'on n 'est pas du milieu il me semble difficile de faire un choix totalement objectif entre les parcelles proposées.

    Malgrè la très faible liquidité, as tu obtenu rapidement les parts recherchés?

    Merci encore

    RépondreSupprimer
  5. De manière générale, il faut voir le prix du foncier et du bois.

    Ensuite, il faut malheureusement lire les comptes dans le détails et les rapports... Et surtout prendre un gérant sérieux. Le groupement doit avoir des forets un peu partout (éviter le quart Sud Est pour les feux) et diversifiées (résineux, feuillus...).

    J'ai pu les obtenir rapidement, mais c'est un peu par chance.

    RépondreSupprimer
  6. Mon groupement s'appelle Bauffremont

    RépondreSupprimer
  7. J'ai bien suivi vos commentaires, avec une marge avant sur la vente des parts de groupement et une marge arrière sur la vente de la forêt proprement dite à ces groupements ..... La forestière est avant tout une machine à marge.

    Cherchez bien il y a d'autres opérateurs qui ne sont pas eux juges et partis.

    !!!

    RépondreSupprimer
  8. @Riche Idée
    Je te propose qu'on s'échange les rapports annuels (enfin, les documents qu'on a reçu...) si tu es ok.

    @spadione

    Merci de détailler ce que tu avances à propos de "marge". Où sont ces frais ? Quand sont-ils facturés ? A qui ?

    RépondreSupprimer
  9. Il serait intéressant d'avoir une simulation "complète", pour se faire une idée du rendement net (d'impôts).

    Par ex, si j'achète 5700€, que je "paie" seulement 4417.50€ (22.5% reduc d'impôt) + 125€ (droits de mutation) = 4542.50€, que je reçois chaque année 114€ (2%) brut dont il reste 66€ après IRPP (TMI 30%) et CSG/CRDS, si je revend au prix d'achat (en €uros constant, en supposant une plus-value égale à l'inflation) au bout de 8 ans (le minimum), le TRI (net) est de ... 4.05%

    Pas génial pour un placement bloqué 8 ans. Pas horrible non plus....

    RépondreSupprimer
  10. @GoodbyLenine

    Voici un exemple de simulation :

    Achat de 5700€ de parts de groupement forestier avec 125€ de droits de mutation (compris dans les 5700€).

    On suppose que la part se revalorise de 2% chaque année et que le dividende versé est de 2% de la valeur du groupement. Les achats et les ventes se font à la valeur de l'actif. Le revenu principal du groupement est la coupe du bois et les autres revenus sont considérés comme négligeables (revenu de valeurs mobilières et revenu de chasse). Ainsi, les revenus sont soumis au bénéfice agricole forfaire = pas d'impôts à payer par le particulier. Je prends également comme hypothèse qu'il n'y a pas de travaux forestiers (donc pas de réduction d'IR correspondant).

    Les parts sont achetées fin décembre de la première année. Le régime des PV est celui des biens immobiliers.

    J'obtiens, avec ces hypothèses, un TRI de 7,3% net d'IR.

    RépondreSupprimer
  11. Ce serait intéressant d'enrichir l'article avec cette simulation, et de bien détailler la validité des hypothèses (quels groupements versent 2%/an, comment la part de qqs groupements s'est-elle revalorisée ces 10 ou 20 dernières années, texte du CGI indiquant que le bénéfice agricole forfaitaire est non imposable à IR et CSG et autres, revente : quel délai entre le moment où on décide de vendre et le moment où on touche l'argent ?)

    Du 7.3% net de tout, ça semble un peu trop beau pour être vrai sans qu'il n'y ait quelques inconvénients... Lesquels ?

    RépondreSupprimer
  12. Merci pour cette suggestion intéressante. Je le fait dès que j'ai un peu de temps.

    J'ai donné différents risques dans l'article : liquidité, dérives dans la gestion du groupement...
    Le foncier peut également évoluer défavorablement. Il y a un risque avec les tempêtes et incendies (limité avec l'assurance et la diversification des massifs). On peut aussi voir pour le prix du bois (en général, une conséquence des tempêtes...).

    Le but est de choisir un bon gérant, de bien analyser les comptes pour vérifier les hypothèses (récurrence des revenus/diversification/frais de gérance raisonnables), connaître la situation du foncier+prix de bois et être patient (à l'achat comme à la vente).

    RépondreSupprimer
  13. est-il interressant d'acheter des parts d'un groupement en constitution? pas encore de foret ni de compte ni de rapport annuel...
    cdc est-il un gérant de confiance en 2012 ? il a fait ses preuves de gestion depuis longtemps ?
    Merci

    RépondreSupprimer
  14. Je ne sais pas si il est intéressant d'acheter des parts d'un groupement en constitution.

    Je dirais que oui, compte tenu de la solidité, de la réputation et de l'expérience dans le domaine. Je pense que toutes ces informations sont sur leur site.

    RépondreSupprimer
  15. Bonjour,

    Je regarde le sujet actuellement pour investir cette année.
    J'ai remarqué que l'on pouvait passer par des courtiers spécialisés du type : investir en ligne ou patrimea (http://www.patrimea.com/fr/groupement-forestier).
    Quelqu'un a-t-il une expérience à faire partager sur ce sujet ?
    Merci

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Bonjour Virginie
      Avez vous investi? chez qui? Etes vous satisfaite? Merci

      Supprimer
    2. Bonjour,

      J'ai investi l'année dernière et je suis contente pour le moment. J'avais aussi regardé domaine et patrimoine mais les frais d'entrée sont de 15% (il faut leur demander car compris dans le prix de la part) et ils m'avaient dit pas de frais de gestion et dans les statuts et j'ai découvert des frais de gestion.

      Avec Patrimea, on sait dans quoi on investit (essences de bois, géographie ...) et les frais sont externalisés.

      Virginie

      Supprimer
  16. Bonjour,

    Patrimea charge 5% de frais , qu'en est-il des autres intermédiaires ?

    Merci,

    RépondreSupprimer
  17. Bonjour
    Je m’intéresse beaucoup aux débats sur l'énergie, je constate que le chauffage au bois revient en force et je suis convaincu que ça va continuer. La forêt me parait donc être un bon placement à long temre. QQ a t il des conseils pour acheter des parts de groupements forestier sans rien connaître? Chez qui acheter?

    RépondreSupprimer
  18. Bonjour SuperPognon. Sur une publication de la Société Forestière j'ai lu la note suivante concernant la responsabilité de l’associé ayant investi en part de groupement forestier: « En théorie, qu’il s’agisse de pertes ou de dettes, et comme pour toute société civile, chaque associé peut être appelé en dernier recours, à due concurrence de la quote-part du capital qu’il détient. Dans la pratique, le gérant du GF s’assure du bon règlement des engagements à partir des sommes dégagées par l’activité du GF. Par ailleurs, la Société Forestière s’est toujours attachée à ce que cela ne se produise pas, au travers d’une gestion prudente et rigoureuse. »
    Ayant un profil de gestion « prudent », je m’interroge concernant ce risque et me demande même si du coup un tel investissement est vraiment fait pour moi. Mes craintes vous paraissent-elles infondées? Cela explique sans doute votre commentaire concernant la qualité et le sérieux du gérant.
    J'ai contacté la Société Forestière par email le mois dernier, en vue d'un éventuel investissement. Aucun retour à ce jour...

    RépondreSupprimer
  19. C'est un risque.

    Dire qu'il n'existe pas serait mentir.

    Ainsi, je conseille de bien éplucher les comptes des groupements forestiers et de bien se renseigner sur le sérieux du gérant.

    Le risque n'est pas nul, mais on le limite grâce à un bon gérant à mon avis.

    De toute façon, la forêt doit rester une part faible de son patrimoine (5-10% max).

    RépondreSupprimer
  20. bonjour
    un rendement de 2% me semble optimiste, certains groupements ne distribuent rien
    le principal intérêt est fiscal surtout si vous êtes à l'isf avec une problématique de transmission
    UFFI REAM me semble sérieux avec des groupements anciens, les frais d'achats sont "raisonnables" 3% plus TVA

    RépondreSupprimer
  21. Bonjour super pognon,
    Depuis 1995,j'investi dans la forêt par petits lots, je dispose ce jour de 130 hectares dans la région du
    PUY EN VELAY ,on me propose de passer à un achat plus conséquent (4/500h) que je ne peu faire
    Seul, pourriez vs m'indiquer l adresse d'un fiscaliste sérieux capable de faire le montage d'un groupement forestier et aussi de le gérer éventuellement? Merci par avance.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Je serai interessé par 50% d'un tel groupement s'il es en résineux ; Pour les conseils , la réalisation et la gestion je pense qu'AGEFOR qui regroupe des conseillers indépendants serait bien placé . Je vous répnds en anonyme car je ne sais pas comment vous joindre ; je suis en Auvergne .

      Supprimer
  22. Désolé, je ne connais pas de fiscalite...

    RépondreSupprimer
  23. Bonjour,
    JE viens de voir sur votre blog que vous avez acquis en 2011 des parts du groupe Limons et coteau.

    En etes vous satisfait ?
    Trouvez vous que la gestion de ce GFF est sérieuses ?
    les dividendes sont constants ? corrects ?
    le prix des parts a évolué ?

    Avez vous d'autres commentaires sur ce gff ? je m’apprête à acheter des parts.
    Merci

    RépondreSupprimer